当历史进入到上世纪90年代，上海市区人均居住面积仅为6.6平方米，住房成套率为31%，市区人均居住面积在4平方米以下的困难户有32.7万户，住房困难问题非常突出。住房难，曾经被称为“申城天字第一难”。

然而，1991年住房制度改革引发了住房消费的有效启动，同时促进住房建设，房地产业也成为新的经济增长点。至1999年，本市市区人均居住面积已达到10.9平方米，是1991年的1.65倍，至2018年，本市市区人均住房建筑面积已达到37平方米。

曾有居民难忍蜗居抛子别夫

“家住丽园路上的一女青年，含泪抛子别夫，她再也不能忍受15平方米的居室里，不仅挤着一家三口，还有小叔和公婆。南市区里有一幢石库门，12户居民合用6平方米的小灶间。煤炉挨着煤炉，烧菜放锅子还得掂量角度，别碰了别人家的锅。他们在创造‘灶间之最’的同时，也创造着争斗吵骂的‘吉尼斯纪录’。”徐培泽，上世纪70年代开始在当时的南市区房管局工作一直至退休，说起当时区里老百姓居住的拥挤状况，简直是一本活历史书。

他告诉劳动报记者，当时房管局的工作人员到基层去走访调研，经常会被居民“跟踪”。“当时解决住房难，老百姓首当其冲找的是房管局，我们的工作人员一般都会去下面实地调查。有些同样居住困难的居民就会‘跟踪盯梢’我们的工作人员，看看是否抽了老百姓的烟、拿了东西，担心增配房源的操作里有不公平。”

究竟是什么原因造成了这样的居住困难局面？答案是：住房低租金，配房福利化，没有良性循环的市场机制。“关键是缺钱！”当时老百姓每个月交付的房租，只相当于房屋维修、折旧等五项费用的十分之一。“虽然老百姓是省钱了，但整个住房的供应、维护等，其实都难以为继。

数据显示，住房制度改革前夕的1989年，上海住房竣工面积为371万平方米，创下了当时的年份新低。

1991启动房改连出14个实施细则

1980年，邓小平同志针对当时全国普遍存在的住房困难问题，作了重要讲话，提出：“城镇居民个人可以购买房屋，也可自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。”1980年6月，中共中央、国务院正式允许实行住房商品化政策，我国城镇住房制度改革由此开始。

老百姓对住房制度改革的呼声究竟有多高？1985年10月，上海曾经举办了一次大型住房制度改革研讨会。会上，时任上海市建设委员会副主任的叶伯初谈到了当时上海住宅商品化探索过程中的一些情况。“起先，有同志担心在低工资的情况下实行住宅商品化或许会没有人来买，但事实证明，不是没有人来买，而是人们蜂拥而至、房源根本不足。”

住房制度改革在上世纪80年代中后期开始大踏步前进。1988年1月25日，上海成立住房制度改革领导小组。1988年3月，成立不久的上海市住房制度改革领导小组宣布，上海市住房制度改革试点起步。1991年2月，《上海市住房制度改革实施方案》经市第九届人民代表大会常务委员会第24次会议原则批准，上海正式启动住房制度改革，同时推出“推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会”等五大举措。

“《方案》发布的1991年，在短短一年之内上海出台了14个配套的实施细则，住房制度改革在全市全面推开。”上海市房管局相关负责人在接受劳动报记者采访时表示。外界不难发现，当时推行住房制度改革的决心之坚定、力度之大前所未有。

公积金制度提供资金保障

解决住房难，首先要让“钱袋子”充裕起来，可上海一直就苦于没钱。于是，从1955年就开始推行公积金制度的新加坡就成为了上海学习的“样板”。1991年2月的《上海市住房制度改革实施方案》中，首当其冲的措施就是“推行公积金”。

1992年5月5日，当时建设银行房产信息部里发生了一桩“惊天动地”的大事：该行向本市4名职工发放住房抵押贷款，这10.7万元虽然现在看来不算多，但却是上海推行公积金制度以来，公积金向个人的第一次发放。

（傅云章全家在用公积金购买的新房子里的合影）

当时供职于市建七公司的傅云章自己筹了6000元，银行贷款了1.4万元买下了一套位于长宁区定西路的28平方米的房子，从而告别了一家7口同居18平方米的窘迫居住环境。“当时我一个月的收入是200元出头，可一个月房贷就要还170多元。别人都说我傻，可我盘算了一下家庭收入，虽然还款压力大，但还是决定通过这种方法彻底改变自己的居住状况。”就这样，傅云章成了上海享受到住房公积金贷款的第一人。

“1992年在房改一周年的时候，上海推行公积金制度的单位已近2.6万个，职工455人占全市职工数的95%以上，短短一年聚集的资金达到7个亿。”徐培泽告诉记者，当时全市450余万职工缴纳公积金，光每年向单位和职工发出的对账单就得用4吨的卡车装上满满的3卡车。

公积金制度的推行，标志着一个由国家、集体和个人都出一点的住房建设集资新体制正在形成。当然，为了进一步充裕“钱袋子”，改革的另一个举措就是提升房租。

1991年的冬季格外的寒冷，不过在南市区房管局工作的徐培泽却感觉那一年出动抢修却格外迅速。“改革中的一条就是提租，‘低房租’的福利被革了‘命’，但抢修的资金得到了大大地充实。”

房租改革后，上海全市每月增收900余万元，一年能聚资1亿余元。这亿元资金的70%，使得原本难以为继的住房大修成为可能，20%用于零星危房改建，10%用于旧房改建，上海的大批危旧房屋获得了新生。

时任上海房改办主任的沈冠军当时接受媒体采访时表示，“房改不仅建立了新的住宅管理建设体制，宣告住房商品化时代的到来，而且使上海市民的住房观念开始形成了这样几个意识：商品意识、置业意识、金融意识和负债意识。”

搞活二三级市场真正盘活房市

1993年，诞生于香港的中原地产带着浓浓的南国之风，进驻到上海房产中介市场，陈宇珏在1995年加入其中成为了上海第一代房产经纪人。“1995年前后，当时主要的业务还是租赁，而我们中介经纪人一个重要的工作就是防止上下家‘跳单’。”她告诉记者。实际上在九十年代初，当时的房产交易还处在一种较为落后的状态。当时各个区有自己的房屋交换所，有换房需求的居民区交换所填单子，工作人员根据需求匹配。能走进房产中介门店的，毕竟还是少数家庭。

而当时的楼市，原上海市房管局副局长庞元曾在《上海房地》杂志撰文提及，“1996年，上海房地产市场出现需求不足、新建商品住房空置等现象。”

当时面对新的情况，为了增强居民住房购买力，扩大商品住房的需求面，上海市政府颁布《搞活房地产二、三级市场若干规定》，进行已购公房上市试点，1998年底在全市范围推广。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。12月，上海市出台相关文件，明确停止住房实物分配，实行住房分配货币化，住房制度改革进一步深化。这一改革彻底扭转了广大市民的住房消费观念，有利于扩大住房市场需求，促进房地产市场发展。

“当时在上海，先后推出了购房退税、蓝印户口等政策，极大的推动了房产交易。”陈宇珏说，市场的活跃极大也极大地促进了大家的工作热情，“当时我所在的门店在永嘉路附近，但是为了扩展房源，我有一次骑自行车到了北外滩的远洋宾馆附近。”天道酬勤，在入职后仅仅4个月，陈宇珏就成交了一个80万业绩的大单。

第一笔业务成交后，领导对陈宇珏的鼓励

正是搞活二三级市场的政策出台，以及房改带来的整个交易氛围的活跃，使得一大批内外资房产中介机构看到了商机。而它们的出现，以先进的模式盘活了流通，真正让上海的房地产市场成为一潭活水。如今，陈宇珏已是上海中原西区住宅部的总经理，掌管着90个门店千余名经纪人，职务的升迁、队伍的壮大背后，正是上海楼市这段历史的缩影。